토지에 따라 세금이 더 부과될 수 있습니다.
성공적인 부동산 투자를 계획하신다면
비사업용 토지에 대해 알고계셔야 합니다.
중과된 양도소득세 못내!(최근 판례 살펴보기)
2023년 10월 13일 2021누55700 양도소득세부과처분취소 사건에 대해 판례를 살펴보고자 합니다. 간략하게 설명하면 중과된 양도소득세를 취소해달라는 취지의 재판입니다. 재판의 쟁점이 된 토지는 도시개발법에 따라 고시개발구역으로 지정되었고, 도지사는 도시개발사업에 관한 실시계획인가를 하였습니다. 그후 토지 소유주는 토지를 매도하였고 일반누진세율과 장기보유특별공제를 적용하여 양도세를 납부하였습니다. 그후 지방국세청장은 세무조사를 통하여 해당 토지가 비사업용 토지에 해당되므로 중과세유을 적용하여야 한다고 통보하였습니다. 이에 원고들이 부과처분에 불복하여 재판이 열리게 되었습니다.
결론부터 말씀드리면 2심 결과 국가가 승소하였고 부과처분을 취소할 수 없었습니다. 1심에서는 일부 원고의 주장을 받아들였으나 2심에서는 해당토지를 비사업용 토지로 인정함에 따라 양도세율이 중과되었습니다. 쟁점이 된 비사업용 토지는 어떤 토지이고, 세율은 또 어떻게 다른 것인지 살펴보도록 하겠습니다. 위 판례에 관하여 더 알아보시려면 국세법령정보시스템의 판례를 살펴보시면 확인하실 수 있습니다.
비사업용 토지가 왜 문제인건데?(비사업용 토지 양도세율)
비사업용토지는 양도세율이 다릅니다. 일반적인 양도세율과 양도세 계산방법을 알고계신다면 더욱 이해하시기 좋습니다. 일반 세율을 확인 및 양도세 계산절차가 궁금하신 분들은 지난 포스팅에서 확인하실 수 있습니다.
부동산 팔면 세금 얼마나와요?(양도세 계산방법)
어려운 부동산 경기 속 힘들게 판 내 부동산! 그런데 세금이 얼마 나올지 몰라서 수익률 계산을 못하고 계신가요? 청량하게 바로 계산방법 안내드립니다. 양도소득세 얼마나 낼까?(2024년 적용 기
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지난 포스팅에서는 일반 세율만 안내를 드렸고 이번에는 비사업용 토지에 대한 세율까지 함께 비교하실 수 있도록 표를 작성해보겠습니다.
| 과세구간 | 일반 양도세율 | 비사업용 토지 세율 |
| 1,400만원 이하 | 6% | 16% |
| 5,000만원 이하 | 15% | 25% |
| 8,800만원 이하 | 24% | 34% |
| 1억 5천만원 이하 | 35% | 45% |
| 3억원 이하 | 38% | 48% |
| 5억원 이하 | 40% | 50% |
| 10억원 이하 | 42% | 52% |
| 10억원 초과 | 45% | 55% |
| * 참조 : 국세청 양도소득세 세율 변동 연혁표(https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711) | ||
2023년 1월 부터 적용되는 세율을 정리해보았습니다. 비사업용 토지 세율이 일반 양도세율에 비해 10%가 더 중과되어 부과됩니다. 과세표준이 같다고 하면 비사업용 토지 양도에 대해서는 10%가 더욱 부과되는 것이죠.
| 토지 위치 | 보유기간 | 적용세율 | |
| 조정대상지역 | 1년 미만 보유 | 50% or 비사업용 토지 세율 + 10% | 둘 중 큰 세액 적용 |
| 2년 미만 보유 | 40% or 비사업용 토지 세율 + 10% | ||
| 2년 이상 보유 | 비사업용 토지 세율 + 10% | - | |
| 일반지역 | 1년 미만 보유 | 50% or 비사업용 토지 세율 | 둘 중 큰 세액 적용 |
| 2년 미만 보유 | 40% or 비사업용 토지 세율 | ||
| 2년 이상 보유 | 비사업용 토지 세율 | - | |
또한 비사업용 토지는 조정대상지역에 위치하고, 보유기간이 짧을 수록 더욱 높은 세율이 부과됩니다. 이는 토지를 활용함에 있어 용도에 맞게 사용하고, 무분별한 투기행위를 막기위함으로 보여집니다. 그렇다면 성공적인 토지매매를 위해서는 비사업용 토지가 어떤 것인지 확인해보셔야 합니다.
비사업용 토지 확인 방법
소득세법 104조의3(비사업용 토지의 범위)
비사업용 토지란 해당토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정한 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
비사업용 토지를 확인하기 위해서는 소득세법을 살펴보실 필요가 있습니다. 단순히 토지의 위치, 지목 등으로 단순히 확인하는 것이 아닌 소유한 기간 및 거주지등 다양한 요인을 고려하여 비사업용 토지를 구분하고 있음을 알 수 있습니다.
하나씩 천천히 알아보도록 하겠습니다. 토지 투자를 하시는 분들은 차익을 누리기 위하여 농지를 매수하실 수 있습니다. 하지만 소유자가 농지 소재지에 거주하지 않거나, 자경하지 않는다면 비사업용 토지를 보아 중과세율이 적용될 수 있습니다.
임야의 경우에는 임야 소재지에 거주하거나, 사업과 관련된 상당한 이유가 있을 경우에는 비사업용 토지로 적용되지 않습니다. 또한 산림유전자원보호림 등의 산림보호 및 육성을 위해 필요한 임야 또한 비사업용 토지로 보지 않습니다.
목장용지의 경우도 임야와 비슷하며, 축산업을 경영하지 않거나 축산용 토지의 기준면적을 초과할 경우도 비사업용 토지에 해당합니다.
농지, 임야, 목장용지 외에는 재산세과 비과세 또는 면제될 경우에는 비사업용 토지로 보지 않습니다. 또한 재산세 별도합산과세대상과 분리과세대상이 되는 토지 또한 마찬가지이며, 대통령령으로 정한 사업과 관련이 있다고 인정할 사유가 있을 경우에도 포함됩니다.
이외의 주택의 부수토지의 배율을 초과하는 토지 등도 비사업용 토지에 해당됩니다. 다만 부득이한 사유가 있을 경우라면 비사업용 토지를 보지 않을 수도 있습니다. 앞선 판례의 원고가 이를 바탕으로 부과처분의 취소를 청구하기도 하였습니다.
해당 사유 또한 대통령령에 따라 정하고 있으며 상세한 내용은 소득세법 시행령으로 확인하실 수 있습니다.
또한 비사업용 토지는 소유한 기간 중 사용한 기간에 따라서도 변동될 수 있으므로 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 토지의 매수 목적이 용도에 맞게 활용하기 위함인지, 단순한 투자를 위함인지서부터 꼼꼼히 따려볼 필요가 있습니다. 단순히 뉴스기사를 믿고, 아는 사람의 투자 권유에 의해서 가본적도 없는 지역의 토지를 매수하시지 말고 구매 목적에 맞는 토지 매수를 하시기 바랍니다.
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