어려운 부동산 경기 속 힘들게 판 내 부동산!
그런데 세금이 얼마 나올지 몰라서
수익률 계산을 못하고 계신가요?
청량하게 바로 계산방법 안내드립니다.
양도소득세 얼마나 낼까?(2024년 적용 기본세율)
가장 많이 궁금해하시는 부분입니다. 실제로 사무실에서 가장 많이 받는 질문이기도 합니다. 하지만 항상 속시원하게 대답드릴 수 가 없었습니다. 그 이유를 먼저 말씀드리기보다 먼저 가장 궁금해하시는 세율부터 안내드리겠습니다.
양도세율은 최근 변경이 되었으며, 2024년 4월 현재 8구간으로 나누어 기본세율이 적용됩니다.
| 과세구간 | 세율 | 누진공제 |
| 1,400만원 이하 | 6% | 없음 |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억 5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6.594만원 |
* 참조 : 국세청 양도소득세 세율 변동 연혁표(https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711)
양도소득세에 기본이 되는 기본세율입니다. 소득세는 기본적으로 과세구간별로 적용되며 과세구간을 초과하는 금액에 대해서는 세율로 계산됩니다. 하지만 여기서 많은 분들이 양도세에 대해 오해하시기도 합니다.
예를 들어 3억원에 부동산을 양도한 경우, 양도세율은 몇 퍼센트가 적용될까요? 기본세율의 38%가 적용될까요?
그럼 양도세는 3억 * 38% = 1억 1천 4백만원? 수익은 1억 8천 6백만원???
네. 죄송합니다. 앞선 질문은 대답할 수 가 없습니다. 물론 양도세도 제대로 계산한 금액이 아닙니다.
왜냐하면 질문자체가 틀렸기 때문입니다. 이는 앞서 말씀드렸듯이 고객분들이 양도세를 문의하셨을 때 바로 대답드리지 못한 이유와 동일합니다.
양도세를 계산하기 위해서는 꼭 알아야할 금액이 있습니다. 다들 아시다시피 양도한 금액이 있어야합니다. 물론 이걸 모르시는 분은 없습니다. 하지만 양도금액 이외에도 알아야할 금액이 있습니다. 양도한 부동산에 대한 취득한 금액입니다.
저 역시도 양도세에 대한 질문을 받으면 조금이나마 도움이 되기위해 취득한 금액을 여쭤봅니다.
하지만 취득하신 금액을 제대로 답변해주시는 분들은 많이 없었습니다. 취득하신지 오래되어 정확한 금액을 잊으신 경우도 있고, 그걸 왜 알아야하냐고 반문하시는 고객분들도 계십니다. 왜 취득금액을 알아야하는지, 양도세가 어떻게 산출되는지 다음에서 안내드리겠습니다.
양도가액? 양도차익? 양도소득금액? 과세표준? (용어 정의)
취득한 금액이 필요하다고 해놓고는 또 다른 금액을 먼저 안내드리게 되었습니다. 하지만 정확한 용어의 안내가 양도세 계산의 첫 걸음인 만큼 반드시 제대로 알고 계셔야 합니다.
양도가액 : 실제 양도한 가액
양도가액은 실지거래가액을 원칙으로 합니다. 다만 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우, 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 등으로도 과세하기도 하며 상속 및 증여의 경우는 신고한 금액으로 과세되기도 합니다. 이번 포스팅에서는 원칙인 실제 양도한 금액으로만 안내드리도록 하겠습니다.
앞서 예를 들었던 부동산을 3억에 팔았다고 한다면 양도가액이 3억원이 됩니다.
양도차익 : 양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 제한 금액
드디어 취득가액이 필요한 이유를 설명드릴 수 있습니다. 양도소득세는 양도가액 만으로는 산출할 수 없습니다. 양도가액은 양도소득세를 산출하기위한 가장 기본적인 금액입니다. 양도소득세를 산출하기 위해서는 양도가액 이외에도 몇가지 금액이 더 확인되어야 합니다. 그 중 첫번째가 바로 취득가액입니다. 취득가액은 양도차익을 산출하기 위해 필요합니다.
앞서 3억에 양도한 부동산을 예로 들었었습니다. 해당 부동산을 2억원에 취득하였다면 양도차익은 1억원입니다.
또한 양도차익은 산출하기 위해서는 취득가액 이외에도 필요경비를 제하여야 합니다. 필요경비는 자본적 지출 및 양도비 등의 비용이 포함됩니다. 명칭은 거창하지만 예를 들어보면 쉽게 이해하실 수 있습니다. 부동산을 보유하게되면 발생하는 비용이 있습니다. 주택의 경우라면 외벽공사, 리모델링 등의 수선비용일 수 있습니다. 즉 자산의 가치를 증가하기 위한 모든 비용이 이에 해당합니다. 물론 세금계산서 및 현금영수증과 같은 법적증빙이 필요합니다. 즉 증빙이 된다면 양도세는 더욱 줄일 수 있습니다. 절세하는 방법은 추후에 따로 안내드리도록 하겠습니다.
양도소득금액 : 양도차익에서 보유기간 공제분(장기보유특별공제)를 제한 금액
양도차익까지 이해하셨다면 이제 곧 양도세를 확인하실 수 있습니다. 고객분들께 취득가액과 함께 보유기간도 함께 물어보는 이유는 바로 양도소득금액을 구하기 위함입니다. 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제를 제한 금액으로 오래 보유하실 수록 더 많은 절세효과를 누리실 수 있습니다.
장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산에 적용되며, 공제율은 부동산 종류별로 차이가 있습니다. 토지, 건물 등은 3년 이상 보유하셨을 경우 6%가 공제되며, 3년 이후 매년 2% 씩 공제율이 증가해 15년 이상 보유하셨을 경우 30%의 최고 공제를 받으실 수 있습니다.
앞서 양도한 부동산의 양도차익 1억원일 경우, 10년을 보유하신 후 양도하신 경우라면 20%의 공제를 받아 양도소득금액은 1억 * 20%를 공제하여 8천만원이 양도소득금액이 됩니다.
양도소득 과세표준 : 양도소득금액에서 기본공제 및 감면대상소득금액을 제한 금액
이제 마지막입니다. 지금까지 설명드린 모든 것은 양도소득 과세표준을 구하기 위함이었습니다. 양도세는 양도가액에 세율을 적용하는 것이 아닌 양도차익, 양도소득금액을 거쳐 양도소득 과세표준에 적용됩니다. 기본공제는 250만원으로 미등기 양도자산 외에는 모두 공제받으실 수 있습니다. 또한 양도소득세를 감면받는 경우에 해당이 되신다면 그 또한 제외됩니다. 앞서 양도소득금액이 8천만원이 산출되었다면 기본공제을 제하여 7,750만원이 양도소득 과세표준으로 산출됩니다.
양도세 그래서 대체 얼마야?(양도세 계산하기)
오래 기다리셨습니다. 드디어 최종적으로 계산해보겠습니다. 부동산 매도인 김청량씨는 10년전 부동산을 1억에 매입하여 3억에 양도하였으며, 보유기간 동안의 필요경비는 없다고 가정해보겠습니다.
과세표준이 7,750만원으로 기본세율 24%가 적용됩니다. 앞서 설명하였듯이 1,400만원 까지는 6%, 5,000만원까지는 15%를 적용하고 그 이상인 2,750만원은 24%를 적용하게 됩니다.
즉 1,400만원 * 6% + 3,600만원 * 15% + 2,750만원 * 24% = 1,284만원이 산출됩니다. 매번 번거로운 계산을 빠르게 계산할 수 있도록 양도소득 과세표준에서 기본세율을 적용 후 누진공제 금액만큼 제하여 주면 양도소득세 1,284만원을 간편하게 산출할 수 있습니다.
지금까지 양도소득세 계산방법에 대하여 알아보았습니다. 이는 기본적인 계산방법이며, 부동산의 종류, 보유기간, 주택보유수 등 다양한 경우에 모두 적용되는 방법은 아닙니다. 예외적인 사항은 앞으로도 이해하기 쉽도록 작성해보겠습니다. 대략적으로라도 양도소득세가 어떻게 산출되는지, 어느 정도로 예상되는지를 파악하시는데에 조금이나마 도움이 되시기를 바랍니다. 앞으로도 더욱 청량한 포스팅으로 인사드리도록 하겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.
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