등기사항전부증명서가 중요하다고 해서 발급은 받았지만 권리관계를 파악이 어려운 분들을 위해 준비했습니다. 이번 포스팅에서는 등기사항전부증명서를 읽는 방법을 안내드리겠습니다.
등기 확인 방법
등기사항전부증명서는 표제부, 갑구, 을구 순서대로 나뉘어 정보를 기록하고 있습니다.
표제부는 부동산의 표시를 보여줍니다. 부동산의 표시란 부동산의 기본 정보인 지번, 지목, 면적을 말합니다. 등기사항전부증명서를 출력하시면 부동산의 표시와 더불어 표시번호, 접수일자, 등기원인을 파악하실 수 있습니다. 부동산의 표시가 변경되지 않았다면 표제부는 딱 한줄로 보일 수도 있습니다. 토지의 합병, 분할, 지목 변경,건물의 구조, 면적, 용도가 변경될 경우 표제부에서 확인하실 수 있습니다.
갑구는 소유권에 관한 사항을 보여줍니다. 갑구에는 소유권, 압류, 가등기, 경매개시결정등기 및 가처분 등기까지 기재됩니다. 부동산의 소유자가 현재 처분할 수 있는 상태인지 확인할 수 있는 갑구를 통해 확인하실 수 있습니다. 갑구는 순위번호, 등기목적, 접수번호, 등기원인 그리고 권리자 및 기타사항으로 구성되어 있습니다. 순위번호에 따라 갑구에 등기된 권리의 우선순위가 정해집니다. 접수번호는 갑구와 을구 사이의 우선순위를 가릴 때 확인하시면 됩니다. 가등기, 압류, 가처분 등의 특수한 처분제한등기를 제외하면 소유권보존 및 소유권이전이 등기목적에 기재됩니다. 권리자 및 기타사항 란에는 소유자의 이름, 주소 및 공유자 지분 등의 정보가 표시됩니다. 주소 및 이름이 변경될 경우 부기등기를 통해 등기명의인의 표시를 변경합니다.
을구에서는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 파악하실 수 있습니다. 일반적으로 저당권을 확인하실 수 있으며, 그 외에도 전세권, 지역권, 지상권, 임차권에 관한 등기사항을 확인하실 수 있습니다. 저당권의 경우 채권최고액, 채무자, 채권자 및 공동담보까지 확인하실 수 있습니다. 지상권을 설정한 경우라면 지상권의 목적, 범위, 존속기간, 지료 및 지상권자가 표시됩니다. 전세권 또는 주택임차권을 설정한 등기에서는 전세금(임차보증금), 임차한 범위, 존속기간과 전세권자(임차권자)를 확인할 수 있습니다.
주의할 점
등기사항증명서를 보시면서 주의할 점 3가지를 안내드리겠습니다. 첫 번째는 가등기입니다. 가등기는 본등기의 순위를 확보하기 위해 설정합니다. 가등기에는 담보가등기와 소유권이전청구권가등기가 있습니다. 부동산 매매 계약 시 거래하고자하는 부동산에 소유권이전청구권가등기가 있다면 잠시 살펴보셔야 합니다. 제3자의 소유권이전청구권가등기가 본인의 소유권이전등기보다 순위번호가 높다면, 본등기 시 소유권은 제3자에게 이전되기 때문입니다. 이와 같은 경우 가등기 말소를 확인하시고 거래하시는 것을 추천드립니다.
두 번째로는 깡통전세 확인법입니다. 뉴스에서 하루에도 전세사기 뉴스가 수없이 쏟아지다보니 임차인분들의 걱정이 이만저만이 아닙니다. 신축빌라가 위험하다는 기사에 어떻게 위험한 것인지 구체적으로 설명해주셨으면 합니다. 등기사항증명서를 이해하신다면 얼마나 위험한지 직접 판단하실 수 있습니다.
을구를 확인하시면 해당 부동산의 근저당설정금액과 설정일자를 확인하실 수 있습니다. 이를 매매가와 비교해보시면 보증금 미반환 가능성을 확인하실 수 있습니다. 보통 매매가의 70%를 초과하는 근저당권 및 전세금이 설정되어 있다면 경매진행 시 선순위권리자들이 우선배당을 받아 임차인은 보증금을 모두 받지 못할 수 있습니다. 즉 부동산 가치에 비해 높은 근저당권이 설정된 주택은 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다.
마지막으로는 등기의 공신력에 관한 사항입니다. 등기는 공적장부이며, 부동산 거래 시 최우선적으로 살펴야하는 서류입니다. 하지만 대한민국 민법에서는 부동산 등기의 공신력을 인정하지 않습니다. 간단하게 설명하면 등기상의 소유주를 확인하고 부동산 거래를 진행했지만, 실제 소유주가 아니라면 매수인은 부동산을 취득할 수가 없게 됩니다. 하지만 공신력을 인정한다면 매수인은 소유권을 취득하고 실제 소유주는 소유권을 상실합니다. 공신력을 인정 여부의 문제보다는 발생하는 피해를 어떻게 최소화하고 예방할지를 대책을 세우는 것이 훨씬 중요합니다. 안전한 부동산 거래가 이루어질 수 있는 환경이 조성되기를 바랍니다.
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