1세대 1주택 귀에 익숙한 문구지만
과연 제대로 알고 계신가요?
잘못 생각하셨다가는 세금 폭탄 맞으실 수도 있습니다.
이번 기회에 확실히 하셔서 불이익 없으시기 바라겠습니다.
1세대 1주택 비과세 요건
먼저 1세대 1주택이 왜 중요한지가 알아야겠죠? 많은 분들이 아시다시피 1세대 1주택을 2년 이상 보유하면 양도 시 비과세 대상이라고 알고계십니다. 하지만 거주요건을 충족하지 못해 일반세율로 양도소득세를 내시는 경우가 왕왕 있습니다.
소득세법 제89조를 보시면 비과세 요건을 확인하실 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세 받으려면 확인할 사항
1. 양도하는 주택을 2년 이상 보유할 것
2. 양도일 당시 1세대가 양도하는 주택만을 소유하고 있을 것
3. 실거래가 12억 초과하는 고가주택이 아닐 것
4. 양도하는 주택이 취득 당시 조정대상지역의 주택이었다면 2년 이상 거주할 것
각종 부동산 대책의 등장으로 비과세 요건도 더욱 까다로워졌습니다. 취득 당시에 주택이 조정대상지역에 포함되었다면 2년 이상 거주하셔야 하는 점을 꼭 확인하시고 양도하시는 것을 추천드립니다. 물론 고가주택의 경우 비과세가 안된다고 하는 것은 12억을 초과하는 부분에 대해 양도세를 과세하는 것이며, 계산 역시 초과비율만큼 계산하도록 하고 있습니다.
고가주택의 양도소득 금액 계산
(양도차익 × 장기보유특별공제비율) × (양도가액 - 12억) ÷ 앙도가액
고가주택을 양도하시는 경우에도 모든 양도차익에 대해 과세하는 것은 아니니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 오래 보유하셨을 경우에는 당연히 양도세가 더욱 줄어듭니다.
1세대 1주택 세대 기준
1세대 1주택이 비과세 혜택이 있는 것은 모두 아십니다. 하지만 1세대가 어디까지로 계산해야 하는지는 매번 헷갈리기 마련입니다. 이는 법마다 세대 기준이 조금씩 다르기 때문에 약간 혼동을 느끼실 수 있습니다. 법령별 세대에 대해 한번 알아보겠습니다.
지방세법 시행령 제28조의 3
주민등록법에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족
소득세법 제88조
거주자와 그 배우자, 거주자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속,
형제자매를 모두 포함
지방세와 소득세에서 세대의 정의가 다르다는 것은 취득세와 양도소득세에서 세대 기준이 다르다는 말과 동일합니다.
취득세를 계산하실 때의 1세대는 주민등록등본을 보시면 확인하실 수 있습니다. 단 배우자와 30세 미만의 미혼 자녀는 따로 거주하더라도 1세대로 간주합니다. 단 자녀의 경우 일정 소득기준을 만족하면 별도세대로 보기도 합니다.
소득기준
* 중위소득 40% 이상 소득 충족
* 22년 1인가구 중위소득 월 194만원
* 즉 194만원 * 40% = 77만 6천원
하지만 소득기준을 충족하더라도 18세 미만의 미성년자이거나, 취득일 직전 12개월 평균이 소득기준에 미치지 못한다면 모두 1세대로 포함하여 산정하여야 합니다. 이외의 90일 이상의 출국, 주택 취득으로 주소지 이전 등의 예외사항 등이 있습니다.
그렇다면 이제 1세대 1주택의 비과세 특례에 해당하는 양도소득세법상의 세대를 알아보겠습니다.
소득세법 상 세대는 생계를 같이하는 거주자에 해당하기에 취득세법에 세대와는 조금 차이가 있습니다. 즉 주민등록표상 세대가 아니더라도 거주한다면 1세대로 보기 때문에 조금 더 넓게 범위가 산정된다고 할 수 있습니다.
즉, 부동산을 취득하실 때와 양도하실 때 세대를 판정하실 때 이점 반드시 확인하셔서 세금이 중과를 피하시기 바랍니다.
1세대 1주택 주택 수 기준
양도소득세법 상 세대에 주택이 1채여야 비과세 혜택을 받을 수 있는 조건을 충족하기 때문에 세대에 대해 알아보았으니 이제 주택 수를 산정하시는 것에 대해 설명드리겠습니다. 주택 수 산정하실 때 주의하실 사항만을 추려서 설명해 보도록 하겠습니다.
주택 수 산정 시 유의사항
1. 공동소유 주택 및 부수토지
2. 상속개시일로부터 후 5년이 지난 주택
3. 입주권과 분양권
4. 주거용 오피스텔
5. 소형주택 및 농어촌주택
주택의 공유지분 또는 부수토지만을 취득하는 경우에는 주택을 취득한 것으로 봅니다. 하지만 양도소득세에서는 부수토지만을 주택 수로 포함하지 않는 것과 차이를 보이기에 때에 맞는 확인이 필요합니다.
상속의 경우에는 5년 이내에는 추가로 취득주택이 세율이 일반세율로 적용되나 5년 이후라면 주택 수에 포함되어 중과세율이 부과될 수 있습니다. 상속주택을 지분으로 공동소유 했을 경우에는 상속지분과 거주, 연장자 등 순으로 판단하니 확인해 보실 필요가 있습니다.
입주권과 분양권은 시기에 따라 약간의 차이를 보입니다. 취득세 중과가 시작된 2020년 8월 12일 이후 취득한 입주권과 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 하지만 양도 시에는 입주권을 주택으로 산정한 것과 달리 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득한 경우에 주택 수로 포함하여 산정합니다.
주거용 오피스텔 역시 주택 수로 포함됩니다. 이 또한 분양권, 입주권과 마찬가지로 2021년 8월 12일 이후 취득하는 것부터 주택 수에 포함됩니다.
공시가격 1억원 이하의 소형주택에 관해 많이 궁금해하시는 것으로 압니다. 공시가격이 낮아 투기대상으로 보기 어렵기에 취득 시 주택 수에서 제외하고 중과대상으로 인정되지 않습니다. 하지만 양도 시에는 주택 수에 포함되기 때문에 소형주택 또는 농어촌주택의 투자로 시세차익을 보시겠다는 분들은 주의하셔야 합니다. 또한 입주권과 분양권은 금액과 무관하다는 점도 꼭 참고하시기 바랍니다.
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