토지 거래에 허가가 필요하다는 사실 알고 계신가요? 내 소유의 토지를 사고 파는데 허가가 필요하다니 의아하실 수 도 있지만 허가가 필요한 경우도 분명 존재합니다. 이번 포스팅에서 허가가 필요한 이유 및 그 대상에 대해 안내드리겠습니다.
지정 이유
부동산 거래신고 등에 관한 법률(이하 부동산거래신고법)에서 목적을 확인하실 수 있습니다. 부동산 투기를 막고 국토의 개발을 원활하고 합리적으로 진행하기 위해서 지정합니다. 지정권자는 허가구역이 둘 이상의 관할구역에 걸쳐있을 경우 국토교통부 장관이며, 관할구역 내에 위치하면 시도지사가 지정합니다. 기간은 5년 이내로 정하여 지정하며, 공고한 날부터 5일 후에 효력이 발생하는 만큼 빠르고 강력한 규제입니다. 국가적으로 중요한 사업을 진행하기 위해 개발이 필요한 지역이라면 허가구역으로 지정하여 국토를 합리적으로 개발할 수 있게 됩니다. 또한 국가사업이 진행됨에 따라 지가의 상승을 노리는 투기세력을 억제할 수도 있습니다.
허가 대상
허가구역으로 지정된 모든 토지의 소유권, 지상권을 이전 및 설정하는 모든 계약이 허가대상입니다. 다만, 용도별 일정 면적 이하라면 허가가 필요하지 않은 경우도 있습니다. 도시지역의 경우에는 주거지역 60㎡, 상업지역 및 공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡ 이내하면 허가 없이 거래계약을 하실 수 있습니다. 비도시지역은 250㎡ 이내이며, 농지는 500㎡, 임야는 1,000㎡까지 허가규제에서 제외됩니다. 즉 안내드린 면적 이상이라면 모두 허가대상입니다.
허가 기준
규제지역으로 지정되었다고해도 거래가 불가능하는 것은 아닙니다. 허가 기준을 만족하신다면 허가 후 소유권을 이전하실 수 있습니다. 대표적인 허가 조건은 실거주입니다. 자신의 거주용 주택용지로 이용하는 경우라면 부동산거래신고법 제12조에 의거하여 허가하여야 합니다. 그 외에도 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설, 농업, 축산업, 임업 또는 어업에 사용하는 경우 등도 허가할 수 있습니다. 물론 국가 및 지자체 등이 필요하다고 인정되는 사업 등 역시 허가기준을 충족합니다.
하지만 도시군계획 및 토지의 이용 관리 계획에 맞지 않거나, 생태계 보전 및 인근 주민의 생활환경을 저해할 수 있는 우려가 있을 경우에는 불허가 처분이 날 수 있습니다. 토지거래허가구역 내 토지를 매수하시려는 분들은 반드시 매수 목적이 허가받을 수 있는 확인이 우선적으로 필요합니다.
허가 절차
허가구역 내 토지를 매수하시려면 허가 신청서를 작성하셔야 합니다. 거래당사자의 인적사항, 허가를 신청하는 권리 등을 작성합니다. 신청서 외에도 토지이용계획서, 토지취득자금 조달계획서를 제출해야 하며 변경 등이 발생했을 경우에는 변경된 사항을 작성하여 다시 제출하셔야 합니다.
토지이용계획서는 용도에 따라 각기 다르게 작성합니다. 주거용 및 사업용, 축산업 및 어업용, 임업용, 그 외의 경우로 나뉘며 세부사항은 부동산거래신고법 시행규칙 제 11조에서 확인하실 수 있습니다.
토지취득자금 조달계획서는 조달하는 자금에 대해 상세적으로 구분하여 작성합니다. 예금, 주식, 증여, 상속까지 세부적으로 작성하며, 대출받을 경우에는 차입금까지 작성합니다.
안내한 모든 서류를 작성해 거래허가를 신청하면 허가관청은 지체없이 필요한 조사를 진행합니다. 신청일로부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 확인하실 수 있습니다. 허가 처분 시 해당 기관의 홈페이지에서도 확인가능하며, 불허가 시에는 불허가 사유가 기재된 통지서를 받게 됩니다.
토지거래허가구역으로 지정되면 거래가 쉽지 않은 것이 사실입니다. 본인 소유의 재산을 처분하는데에 국가가 개입하는 것을 좋아할 사람은 아무도 없습니다. 하지만 국토의 개발 등을 위해서는 필요한 부분이기도 합니다. 개인의 재산권 행사와 국토개발이 원활하게 진행될 수 있게 균형잡힌 방법이 많이 마련되기를 바랍니다. 또한 지거래허가구역 내에 토지를 매수할 계획이 있으신 분들에게 이 포스팅이 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.
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