토지이용계획확인서
누구나 본인만의 멋진 집을 갖기를 원합니다. 본인이 직접 설계하고, 여가생활을 최대한으로 즐길 수 있는 공간을 꿈꿉니다. 꿈을 이루기 위해서는 먼저 토지 매수가 선행되어야 합니다. 그렇다면 어떤 땅을 매입해야할까요? 주변 소음 없는 한적한 전원생활을 위해 마을과 떨어진 외딴 곳을 매입했다면 어떨까요? 과연 계획대로 건축이 이루어질까요? 대부분의 경우 많은 제약이 따릅니다.
성공적인 토지매수를 위해서는 목적에 맞는 토지를 찾는 것이 필수요건입니다. 그렇기에 토지이용계획을 반드시 확인하셔야 합니다.
토지이용계획확인서를 발급받으시는 방법은 인터넷, 시, 군, 구청 방문, FAX 등 다양한 방법이 있지만, 가급적 인터넷을 이용한 방법이 가장 처리시간이 빠릅니다.
추천드리는 방법은 국토교통부가 서비스하는 토지이음을 활용하는 방법입니다. 해당 사이트에 접속 후 토지이용계획을 확인하려는 소재지를 입력하시면 대기시간 없이 바로 확인하실 수 있습니다. 또한 이제부터 계속 안내드릴 행위제한에 대한 설명을 쉽게 확인할 수 있습니다.
토지이용계획은 소재지의 지목, 면적, 개별공시지가, 용도지역, 용도지구, 용도구역 및 확인도면을 확인하실 수 있습니다. 확인도면은 축척을 선택하여 원하시는대로 확대 및 축소하실 수 있습니다. 토지의 건축행위제한을 판단할 수 있는 정보인만큼 꼼꼼히 살펴보시는 것을 추천합니다.
지목
토지이용계획확인서를 보시면 소재지 다음으로 확인되는 정보가 바로 지목입니다. 지목이란 토지의 용도에 맞게 분류한 것을 의미합니다. 우리나라의 지목은 총 28개로 분류합니다.
| No | 지목표기 | 내용 | No | 지목표기 | 내용 | No | 지목표기 | 내용 |
| 1 | 전 | 밭 | 11 | 차 | 주차장 | 21 | 수 | 수도용지 |
| 2 | 답 | 논 | 12 | 주 | 주유소용지 | 22 | 공 | 공원 |
| 3 | 과 | 과수원 | 13 | 창 | 창고용지 | 23 | 체 | 체육용지 |
| 4 | 목 | 목장용지 | 14 | 도 | 도로 | 24 | 원 | 유원지 |
| 5 | 임 | 임야 | 15 | 철 | 철도용지 | 25 | 종 | 종교용지 |
| 6 | 광 | 광천지 | 16 | 제 | 제방 | 26 | 사 | 사적지 |
| 7 | 염 | 염전 | 17 | 천 | 하천 | 27 | 묘 | 묘지 |
| 8 | 대 | 대지 | 18 | 구 | 구거 | 28 | 잡 | 잡종지 |
| 9 | 장 | 공장용지 | 19 | 유 | 유지 | 두 번째 음절 표기 공장용지, 주차장, 하천, 유원지 |
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| 10 | 학 | 학교용지 | 20 | 양 | 양어장 | |||
지목은 필지마다 하나씩 설정되며, 대부분 지목의 앞 글자로 표기합니다. 표기상의 혼란을 피하고자 두 번째 음절로 표기하는 지목도 있습니다. 지번과 함께 지도 상에 표기하려면 명확하게 구분이 되어야 하기에 한 글자로 표현하고 있습니다.
주택을 건축하기 위해서는 어떠한 지목을 선택하셔야 할까요? 건축행위가 가능한 대지를 선택하시는 것을 추천드립니다. 물론 지목변경은 가능합니다. 지목변경에 따라 취득세, 개발행위를 하기 위한 전용부담금 등이 발생할 수 있으며, 변경 요건을 만족하셔야 합니다.
매수하려는 토지가 정해지셨다면 그다음에 확인하셔야 할 지목이 바로 도로입니다. 도로의 중요성은 건축법에서 명시하고 있습니다. 건축 가능한 대지는 도로에 2미터 이상 접해야 한다는 것을 확인할 수 있습니다. 즉, 매수하려는 토지가 도로에 2미터 이상 접하는 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다. 혹여 접하는 길이가 짧다면 예외 조건을 만족하시는지 확인하시길 바랍니다.
용도지역
건축 가능 토지까지 잘 선택하셨다면 용도지역을 확인하셔야 합니다.
용도지역이란 토지의 합리적인 이용을 위해 토지의 용도를 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의거하여 지정한 지역입니다. 간단히 말하자면 난개발을 막고 효율적으로 토지를 이용하도록 구역을 나눈 것입니다.
용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4가지로 분류합니다. 4가지 지역 역시 용도에 맞게 소분류가 있습니다. 또한 용도지역을 보완하기 위해 용도지구, 용도구역을 지정하여 토지를 효율적으로 이용하도록 하고 있습니다.
용도지역을 확인하는 이유는 행위 제한을 파악하기 위함입니다. 건축 가능한 건축물의 종류, 건축 가능한 면적, 최대 높이 등 용도지역에서 허용한 범위 내에서 건축하여야 합니다.
100㎡ 면적의 단층 주택을 건축하려면 도시지역 내 1종 전용주거지역에서는 최소 200㎡ 이상의 면적의 토지가 필요합니다. 하지만 자연녹지지역에서는 최소 500㎡ 이상의 면적이 필요합니다.
건축을 위해서는 고려해야 할 조건이 너무나도 많습니다. 서류를 확인하시는 것에 그치지 않고, 직접 소재지에 방문해서 주변 여건 또한 살펴보셔야 합니다. 이해가 잘 되지 않는 부분이 있다면 공인중개사 또는 담당 공무원들에게 문의하시는 것도 방법입니다. 하지만 부동산 투자의 결정은 주변사람의 권유가 아닌 본인의 몫인 만큼 직접 판단하시길 바랍니다. 성공적인 투자를 위해 제 포스팅이 조금이나마 도움이 되길 기원합니다.
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