공시가격 현실화계획에 따른 국민 부담 가중!!
정부의 이번 개정안은 과연??
기존 공시가격 현실화 계획
부동산 가격 공시제도는 단순히 세금 분야에만 적용되는 것이 아닙니다. 국토부 보도자료에 따르면 현재 조세/복지 등의 총 67개 제도에서 부동산 공시가격을 활용하고 있습니다. 부동산 가격 공시는 1989년 도입되었고 여태까지 시장가격보다는 낮은 수준으로 공시되어 왔습니다. 그러다 보니 지역별로, 부동산 유형별로, 가격별로도 다양한 불균형이 초래되었습니다. 그래서 공시가격 현실화 계획을 2020년 수립하고 21년부터 공시가격에 적용하였습니다.
기존 공시가격은 전년도 공시가격과 시장변동률만을 고려하였으나, 21년 부터는 연도별 인상분까지도 함께 포함하였는데 산정방식은 다음과 같습니다.
(기존) 전년도 공시가격 × 시장변동률
(현재) 시세 × (시세반영률 + 연도별 인상분)
연도별 인상분에 따라 꾸준히 상승하여 부동산 가격에 따라 차이는 있지만 공동주택은 2030년, 단독주택은 2035년까지 공시가가 시세의 90%까지 현실화하는 계획이었습니다.
하지만 시행과 동시에 여기저기서 문제가 터져나왔고 이는 대통령 공약에도 포함될만큼 큰 국민적인 이슈가 되었습니다.
현실화 계획 문제점
앞서 안내드린 현실화 계획에 따른 산정방식을 살펴보면 어렵지 않게 문제점이 도출됩니다. 연도별 인상분은 부동산 정책 달성을 위하여 꾸준히 상승합니다. 하지만 부동산 가격은 그렇지 못합니다. 상승이 있으면 하락이 있을 수 밖에 없는 시장논리에 의해 움직입니다. 항상 다양한 정책에 따라 왜곡을 받기도 하지만 분명 꾸준하게 상승하지만은 않습니다.
결국 도입 시작부터 반대의 목소리가 거셌으며 적용되는 동안 공시가격에 대한 이의신청이 크게 증가하였습니다.
그 결과 24년 3월 민생토론회를 통해 현실화계획의 폐지를 추진하기로 합니다. 폐지가 되기까지 다양한 국민들의 인식들을 조사한 결과도 보도자료에 확인할 수 있습니다.
현실화 계획은 기본적으로 공시가를 시세 수준으로 인상이 필요하는 전제로 연도별 인상분을 추가하였으나 국민들은 공시가는 시세와는 다른 개념으로 인식하고 있었습니다. 즉 공시가격은 감정평가가격보다 낮고 실거래가격은 감정평가가격보다 높은 아예 다른 평가방법으로 생각하고 있었기 때문입니다. 하지만 국민들은 공시가격은 시장 변화에 따라 움직여야한다는 조금은 모순적인 조사결과가 도출되기도 했습니다.
무엇보다도 집값이 급등하면서 단기간에 공시가격이 급등한것이 폐지수순을 밟게된 근본적인 원인으로 보입니다.
실제로 재산세는 2018년 4.5조원에서 22년 6.7조원으로 약 2.2조원, 종부세는 2018년 4천억원에서 22년 3조3천억원으로 매우 크게 급증하게 되었습니다. 현실화 계획을 계속 진행 시 시장가격이 급락하게 될 경우에는 역전현상도 발생하게 됩니다.
개정 방안
앞서도 안내드렸듯이 현실화 계획은 공시법 개정을 통하여 폐지를 추진하고 있습니다. 보도자료에 의하면 산정방식의 개선과 더불어 국제적인 지수를 활용하여 점진적인 균형성 제고방안을 도입한다고 합니다.
(기존) 전년도 공시가격 × 시장변동률
(현재) 시세 × (시세반영률 + 연도별 인상분)
(개정) 전년도 공시가격 × (1 + 시장 변동률)
기존의 방식을 토대로 시장변동률을 조금 보완하는 개정방안을 수립한 것으로 보입니다. 시장변동률을 균형적으로 평가하기 위해 3단계를 거치게 됩니다.
1 단계 : 심층검토지역 선정
2 단계 : 심층검토지역 중심으로 부동산 유형내, 유형간, 지역간, 가액대별 균형성 제고한 공시가격 재산정
3 단계 : 외부 전문가가 재산정 보고서 최종 검수 후 국토부의 공시가격 확정
위와 같은 과정을 통하여 정부는 균형잡힌 공시가격을 산정한다고 합니다. 보다 합리적인 방법으로 공시가격을 산정하기를 바랍니다. 부동산 공시가격은 세금뿐만 아니라 다양한 복지정책에서도 중요한 부분을 차지합니다. 낮은 공시가격이 복지정책에 다양한 문제를 초래하기도 하며 높은 공시가격은 국민의 과중한 조세부담을 만들기도 합니다. 기존 방법보다는 더욱 현명하고 다양한 국민의 부담을 줄이는 방법으로 부동산 공시가격이 산정되기를 바랍니다.
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