위와 같은 건물을 주로 중심상업지역 또는 일반상업지역에 위치합니다. 그 이유는 용도지역따라 건폐율과 용적률을 정하고 있기 때문입니다. 이번 포스팅에서는 각 용도지역별 건폐율과 용적률을 중심으로 안내드리겠습니다.
건폐율
건폐율은 대지면적 중 건축할 수 있는 면적을 나타내는 비율입니다. 예를 들어 100㎡ 대지에 건폐율이 70%라고 한다면 최대 건축면적은 70㎡입니다. 하나의 대지에 여러 건물이 있을 경우에도 2동의 합은 최대 건축면적 이내이어야 합니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 정하고 있는 건폐율이 가장 높은 용도지역은 중심상업지역으로 90% 이하로 건축할 수 있습니다. 일반상업지역은 80%, 근린상업지역, 전용공업지역, 일반공업지역, 준주거지역이 70%에 해당합니다. 준주거지역을 제외한 주거지역은 50~60% 내외입니다. 나머지 용도지역 중 계획관리지역을 제외하고는 모두 20% 이하로 건폐율이 상당히 제한적입니다. 계획관리지역은 40%로 다른 관리지역에 비해 넓게 건축하실 수 있습니다.
물론 건폐율은 국토기본법에서 정한 범위 내에서 지역별로 상이하게 정해질 수 있습니다. 용도지역을 보완하는 용도지구 중 하나인 자연취락지구로 지정된다면 건폐율이 완화해서 적용되기도 합니다. 넓은 면적의 주택을 건축하시고 싶으시다면 토지의 용도구역의 건폐율 확인하시기 바랍니다.
용적률
단층 주택은 건폐율만 확인하시면 되지만, 고층 아파트처럼 높은 층수의 건축물을 건축하시려면 용적률을 꼭 확인하셔야 합니다. 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말합니다. 연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 뜻합니다. 즉 용적률이 클수록 더 높은 층수의 건물을 건축할 수 있습니다.
건폐율과 마찬가지로 중심상업지역에서 용적률은 1,500%로 가장 높습니다. 중심상업지역은 도심의 많은 상업 및 업무 기능을 수행해야 하므로 용적률 제한을 완화한 것입니다. 덕분에 크고 높은 건물이 중심상업지역내에 위치할 수 있습니다. 그다음으로는 일반상업지역이 1,300%, 유통상업지역이 1,100%, 근린상업지역이 900%입니다. 공업지역은 300~400%이내로 상업지역 다음으로 용적률이 제한됩니다. 준주거지역은 500% 이내이며 나머지 주거지역은 100~300%이내입니다. 일반주거지역은 층수별로 1종, 2종, 3종을 구분하므로 3종이 가장 용적률 제한에서 자유롭습니다. 관리지역에서는 100%이내로 도시지역에 비해 용적률 제한이 엄격합니다. 주변 자연환경 및 농업지역 등을 보호하기 위해 보다 높은 제한을 적용합니다.
완화조건
인구가 밀집될수록 서울의 경우 용적률 제한이 완화되고 있습니다. 각 사업마다 특례조항으로 더 많은 주택을 시민들에게 제공하는 것을 목표로 할 때도 있습니다. 이런 특수한 경우를 제외하고서는 용도지구 지정에 따라 완화되는 경우가 있습니다.
용도지구는 용도지역을 보완하기 위해 지정됩니다. 국토기본법상 용도지구는 크게 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥기구, 특정용도제한지구, 복합용도지구로 총 9개로 분류합니다. 명칭만으로도 알 수 있듯이 대부분이 추가적인 규제를 추가하는 것이며, 9개 용도지구 중 취락지구, 개발진흥지구는 행위제한이 일부 완화됩니다.
취락은 주거지를 의미하며, 취락지구는 자연취락지구과 집단취락지구로 나뉩니다. 자연취락지구는 녹지지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역 안에 위치한 주걸지를 정비하기 위해 국토기본법에 의거하여 지정됩니다. 집단취락지구는 개발제한구역에 위치한 주거지를 정비하기 위해 필요한 지구입니다. 듬성듬성있던 주거지를 취락지구로 이주시켜 난개발과 환경을 보호하는 것을 목표로 하는 것입니다. 목표 달성을 위해서 건폐율, 용적률 등을 완화하는 혜택을 제공하는 것입니다.
취락지구라면 보다 넓고 높은 건축물을 건축할 수 있으니, 토지를 매수하시려는 분들은 꼭 용도지구까지 확인해보시고 계약하시길 추천드립니다.
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