임대차 계약에서 차후 발생할지도 모르는 채무를 담보하기 위해 임대인에게 내는 보증금, 현재 임차보증금으로 인해 많은 문제가 생기고 있습니다. 왜 문제가 되고, 보증금을 어떻게 지킬 수 있는지 안내드리겠습니다.
보증금의 회수
보증금은 임대기간 중 발생할 수 있는 손해를 방지하고자 임대인에게 납부하는 금액입니다. 임대기간 중 차임을 연체하거나, 임대한 물건의 가치를 훼손하는 등의 행위를 사전에 방지하는 일종의 보험금인 셈입니다. 보증금은 임대기간 중에만 유효한 것이므로 임대기간이 종료하면 임대 목적물을 반환하는 동시 보증금을 반환하는 해야만 합니다. 윈칙은 보증금과 주택의 반환이 동시에 이루어져야 하지만 실상은 그렇지 못합니다. 특히 주택의 경우, 다음 세입자가 입주하지 않으면 보증금을 돌려주지 못한다고 배짱을 부리는 임대인도 심심치 않게 보실 수 있습니다. 그래서 보증보험에 가입하는 등의 안전장치를 설정해두기도 합니다. 그럼에도 요즘 문제가 보증금 회수와 관련한 문제가 계속해서 발생하고 있습니다.
소액임차인
거주하는 주택이 경매로 넘어갈 경우, 선순위권리자가 많다면 보증금을 회수하시기는 더욱 어려워집니다. 주택임차보호법은 이같은 경우의 처한 임차인을 보호하고자 우선변제권을 주었습니다. 다만 이에 해당하려면 소액임차인의 범위에 속하여야 합니다.
소액임차인은 지역별로 금액이 차이가 있으며, 시간에 따라 금액 범위가 늘어났습니다. 현재 서울특별시는 1억 5천만원 이하인 임차인을 소액임차인이라고 정하고 있습니다. 지역별로 차등이 있으며 아래 표로 확인하실 수 있습니다.
| 서울특별시 | 1억 5천만원 이하 |
| 서울을 제외한 과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시 | 1억 3천만원 이하 |
| 과밀억제권역을 제외한 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 7천만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 6천만원 이하 |
| 과밀억제권역 : 서울, 인천, 의정부, 구리, 남양주 일부, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥 | |
과밀억제권역은 수도권정비계획법에 따르며 정확한 지역을 확인하시려면 해당법률을 참고하시는 것이 정확합니다. 또한 인터넷 등기소에서도 소액임차인에 범위를 확인하실 수 있습니다.
소액임차인의 범위에 해당하고, 경매신청 등기 전까지 대항요건을 갖추는 등의 조건을 만족한다면 우선하여 보증금을 회수 하실 수 있습니다.
최우선변제금액
소액임차인에 해당하고, 우선변제 받을 조건을 갖추셨다면 보증금의 일부를 다른 권리자들보다 우선하여 받을 수 있습니다. 소액임차인의 범위의 1/3 범위 내로 정해지면 서울의 경우 5천만원 이하의 금액을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
| 서울특별시 | 5천만원 이하 |
| 서울을 제외한 과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시 | 4천 3백만원 이하 |
| 과밀억제권역을 제외한 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 2천 3백만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 2천만원 이하 |
주의점
소액임차인을 확인하실 때 주의하셔야할 사항이 있습니다. 소액임차인 범위를 정리한 표를 보시면 현재 적용되는 범위 외에도 이전의 범위표를 함께 확인하실 수 있을 것입니다. 소액임차인의 범위를 정하는 시점은 해당 물건에 저당이 설정된 시기로 정해집니다. 즉, 2023년 1월 계약을 하였어도, 기존 최우선순위 저당권이 2021년 5월 11일 이전에 설정되었다면 서울의 경우 1억 1천만원 이하까지만 소액임차인으로 인정합니다. 이는 2002년 선고한 대법원 판례사항을 따르는 것이며, 저당권 설정당시의 담보물권자의 권리를 보호를 목적으로 합니다. 이 때문에 등기사항증명서를 통해 저당권의 설정일자를 확인하실 필요가 있습니다.
사실 최우선변제금액은 보증금의 일부만이기 때문에 임차인의 최소한의 권리밖에 보호하지 못합니다. 특히 요즘 집값으로 볼 때, 1억 5천만원 이하에 해당하는 서울 내 주택은 상대적으로 적습니다. 이 때문에 소액임차인의 범위와 최우선변제금액을 상향하는 법률 개정안이 계류 중이라고 알고 있습니다. 조금이나마 임차인이 권익이 신장되기를 바라며, 향후 문제를 사전에 방지할 수 있는 방향으로 개정되길 바랍니다.
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