상가 임대차 계약 시 모르면 손해 보는 사항들만
쏙쏙 골라 안내드리겠습니다.
권리금 포기 특약
예비 사장님들이 부푼 꿈을 안고 상가 임대차계약서를 작성하러 임대인과 마주합니다. 하지만 어려운 내용의 특약사항이 끝없이 이어집니다. 원상회복, 권리금 포기, 조세 전가 등 이해할 수는 없지만 빠른 오픈을 위해 계약서에 서명을 합니다. 불합리한 조건으로 임대기간 동안 상당 부분 손해를 보시는 분들은 잠시 확인해 보시기 바랍니다.
상가임대차보호법(이하 상가임대차법) 제15조에 따르면 규정에 위반된 약정으로 불리한 것은 효력이 없음을 명시하고 있습니다.
즉, 상가임대차법에서 규정하는 기간, 조건 등을 위반할 경우에는 효력이 없습니다. 대표적인 조항으로는 권리금 포기 특약입니다.
상가임대차법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다
별다른 사유 없이는 권리금을 받는 것을 제한할 수 없습니다. 하지만 차임 연체, 거짓 및 부정임차, 보상 지급, 임대인에 동의 없는 전대, 건물 파손 및 멸실, 재건축 등의 상가임대차법에서 정하고 있는 사유에 해당한다면 권리금 회수가 제한됩니다.
또한 임차인이 주선한 신규임차인이 보증금 및 차임을 지급할 수 없는 등의 정당한 사유가 있다면 임대인은 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있습니다.
계약 기간 갱신
상가임대차법이 2018년 개정됨에 따라 임대차 기간을 최대 10년으로 정하고 있습니다. 이로 인해 2018년 10월 이전 5년 계약을 하셨던 사장님들이 올해 약간 혼동이 있을 수 있어 정리해드립니다.
상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등)
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
부칙 <법률 제15791호, 2018. 10. 16>
제2조(계약갱신요구 기간의 적용례)
제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
2018년 10월 16일 이전 임대차 계약을 체결하셨고, 별도로 갱신하지 않으셨다면 갱신요구권은 5년 이내로 제한됩니다. 다만, 개정 이후 별도의 갱신이 이루어졌다면 개정된 조항에 따라 최대 10년까지 갱신을 요구할 수 있습니다.
계약 갱신을 요청하시려면 임대차기간 만료되기 최소 1개월 전에는 요청하여야 합니다. 임대인은 정당한 사유 없이는 갱신을 거절할 수 없습니다.
묵시적 갱신
임대인 역시 정당한 사유가 있을 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다. 하지만 최대 6개월에서 최소 1개월 전에는 갱신 거절한다는 내용을 고지하거나, 조건 변경 등을 통지하여야 합니다. 그렇지 않고 계약기간이 만료된 경우라면 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 보기 때문입니다.
이를 묵시적 갱신이라 하며, 이 경우에는 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다. 묵시적 갱신 후에 임차인은 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있고, 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
차임의 증액 요구, 재건축 등을 위한 갱신 거절 등의 필요하시다면 반드시 기한 내에 고지하셔야 합니다. 그렇지 않으면 상가임대차법에 의해 재산권 행사가 어려울 수 있습니다.
상가 임대인과 임차인의 갈등이 발생하면 상당히 해결이 어렵습니다. 각자의 입장이 첨예하게 대립하기 때문입니다. 생계를 유지하는 임차인의 입장과 건물을 관리해야 하는 임대인의 입장 모두를 고려하기 위해서는 계약서를 작성하실 때, 사소한 부분이라도 사전에 협의하시는 것이 좋습니다. 인테리어는 어떻게 진행할 것인지, 임대료 및 관리비의 납부기한은 언제까지로 할지 등 사전에 협의가 된다면 오해와 갈등을 최소화할 수 있습니다. 반드시 계약서를 작성하실 때 꼼꼼한 특약을 작성하시기를 바랍니다.
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