부동산 투자 시 반드시 유념하셔야 할 부분이 바로 세금입니다. 세금을 전혀 생각하지 않고 거래를 하신다면 생각보다 많은 금액을 세금으로 납부하실 수도 있습니다. 부동산을 취득, 보유, 양도의 세 가지 시간적인 순서로 안내드리겠습니다.
취득 단계
매매계약서에 도장을 찍고 소유권이전등기까지 마치셨으면 부동산을 성공적으로 취득하시게 됩니다. 그렇다면 취득세를 신고, 납부해야 합니다. 취득한 날로부터 60일 이내에 신고 및 납부하여야 하며, 취득일자는 취득한 형태에 따라 조금씩 차이가 있습니다. 하지만 납부 기한 후에는 가산세가 부과될 수 있으므로 최대한 빨리 납부하시는 것을 추천드립니다.
부동산의 매매, 교환 뿐만 아니라 지목 변경, 증축 등과 같은 간주취득의 사례에서도 취득세를 납부하셔야 합니다. 부동산 외에도 자동차, 기계장비, 골프 회원권 등도 과세대상이니 거래에 앞서 취득세를 유념하시기 바랍니다. 취득세는 부가세인 농어촌특별세와 지방교육세가 함께 부과됩니다. 또한 인지세 역시 취득 단계에서 발생하는 세금입니다.
취득세는 과세표준에 세율을 곱하여 산정합니다. 과세표준은 과세근거가 되는 금액으로 취득자가 신고한 금액을 원칙으로 합니다. 세율은 일반세율과 중과세율이 있습니다. 부동산 정책에 따라 중과세율은 변동이 발생하니 이번 포스팅에서는 일반세율을 안내드리도록 하겠습니다. 취득 형태마다 세율은 차이가 있으며, 매매 또는 교환 시에는 취득세 4%, 상속은 2.8%, 증여는 3.5% 입니다. 하지만 주택의 경우는 금액구간마다 다른 세율을 적용하고 있습니다. 6억 이하의 경우는 1%, 6억에서 9억 이하는 1~3% 범위내에서 세율이 적용되며, 9억을 초과한 주택은 3%의 세율이 적용됩니다. 또한 국민주택의 면적인 85㎡를 초과하실 경우에는 농어촌특별세가 추가로 부과되실 수 있습니다.
보유 단계
다음은 부동산을 취득하신 후 사용하고 수익을 내시면서 발생하는 세금입니다. 보유단계에서는 재산세가 부과됩니다. 과세기준일은 6월 1일이며, 부동산 형태에 따라 납부일자는 각기 다릅니다. 토지의 경우에는 9월 16일부터 30일까지, 주택을 제외한 건축물은 7월 16일부터 31일까지입니다. 주택은 반기별로 나뉘어 50%씩 앞서 말씀드리는 날짜에 납부합니다. 재산세 외에 종합부동산세를 납부하시는 분들도 계십니다. 종합부동산세의 경우 보유한 부동산을 합산하여 산정합니다. 종합부동산세에 대해서는 차후 포스팅에서 자세히 안내드리겠습니다.
재산세는 부가세로 지방교육세, 지역자원시설세를 함께 납부하시게 되며, 과세표준에 따라 다른 세율을 적용받습니다. 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하여 산정하며, 공정시장가액비율은 토지는 50 ~ 90% 범위에서, 주택은 40 ~ 90% 범위에서 대통령령으로 정해집니다. 부동산 공시가격은 상승하고 실제 부동산 가격은 하락함에 따라 재산세부담이 상대적으로 커질경우 공정시장가액비율을 낮추어 조세부담을 경감할 수 있습니다. 주택의 경우 산정된 과세표준이 6천만원 이하라면 0.1%가 적용됩니다. 단계별로 점차 세율이 올라가며, 초과한 부분에 대해서는 높은 세율을 적용합니다. 또한 9억 이하의 1세대 1주택을 보유하셨을 경우에는 재산세율이 0.05% 경감하여 적용됩니다.
또한 부동산의 임대수익을 내셨다면, 소득세와 부가가치세를 납부하셔야 합니다. 임대 소득금액은 연간 총 수입금액에 필요경비를 제해 산출합니다. 임대 소득은 자산소득에 해당하여 종합소득 과세대상으로 소득이 발생한 다음 해 5월 31일까지 다른 소득과 합산하여 신고 및 납부합니다.
주택을 임대하셨다면 부가가치세는 과세되지 않으며, 주택 외의 건물 및 토지에만 부과됩니다. 오피스텔의 경우에는 실제 임대 용도에 따라 부가가치세가 부과 여부가 정해집니다. 즉 주거용으로 사용하신다면 비과세, 업무시설로 사용하신다면 과세 대상입니다.
양도 단계
양도 시에는 양도소득세가 발생하며, 취득, 보유와 비교하셨을 때 가장 높은 세율이 적용됩니다. 양도소득세의 경우 취득세, 재산세와 다르게 두 번의 신고를 하게 됩니다. 양도한 날짜가 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고납부를 하며, 양도소득이 발생한 다음 해 5월 1일부터 31일까지의 확정신고납부를 하셔야 합니다. 양도소득이 한차례 발생할 수도 있지만, 경우에 따라서는 다수가 발생할 수 있기에 신고납부가 나누어집니다.
양도소득세는 세율이 높은 만큼 계산절차도 복잡한 편입니다. 과세표준을 산정하기까지 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제를 제하며 양도한 자산의 형태에 따라서도 각기 다른 세율이 적용됩니다. 양도소득계산절차는 조금 더 자세히 다른 포스팅에서 다루도록 하겠습니다.
양도소득세율 역시 부동산정책에 따라 변동이 발생할 수 있으므로 2023년 과세기준표를 안내드리겠습니다. 1천 4백만원 이하는 6%, 5천만원 이하 15%, 8,800만원 이하 24%, 1억 5천만원 이하 35%, 3억원 이하 38%,
5억원 이하 40%, 10억원 이하 42%, 10억을 초과할 경우 45%가 적용됩니다. 각 구간별 누진공제가 적용됩니다.
부동산의 취득, 보유, 양도 시 발생하는 세금에 대해 안내드렸습니다. 세금의 경우, 조세정책의 변화에 따라 변동이 잦은 만큼 최신의 세율을 꼭 확인하시기 바랍니다. 납부기한 내 납부하시어 가산세를 추가 납부하는
불상사는 피하시기 바랍니다.
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