묵시적 갱신과 갱신요구권

주택 임대차 계약 만료에 따른

세입자 퇴실이 다가오시는

임대인/세입자 분들은 잠시 주목해 주세요!

묵시적 갱신

주택임대차보호법에 따르면 임대차기간 만료 2개월 전까지 갱신거절, 계약조건 변경 등의 통지를 하지 않은 경우, 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이를 묵시적 갱신이라 하며, 이 경우 주택 임대차의 존속기간은 2년으로 합니다. 다만, 임차인이 2기의 차임, 즉 두 달치 월세에 해당하는 금액을 연체하였거나, 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 허용되지 않습니다.

즉, 월세 증액 등의 계약 변경사항이 있다면 임차인에게 계약 만료 2개월 전 통지하셔야 합니다. 그렇지 않은 경우 기존 계약 그대로 갱신됩니다. 또한 묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후 효력이 발생합니다. 즉, 3개월 후 보증금을 반환받으실 수 있습니다.

갱신요구권

2020년부터 시행된 갱신요구권은 계약 만료 2개월 전까지 임차인의 재계약을 요청하였을 경우, 임대인은 정당한 사유 없이는 계약 갱신을 거절할 수 없습니다. 계약갱신요구권은 1회에 한하여 사용가능하며, 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 보고 있습니다. 갱신요구권으로 인해 갱신될 경우 기존 임대차와 동일하게 계약된 것으로 보지만, 차임과 보증금은 5% 이내 범위에서 증액할 수 있습니다.

계약 갱신요구권은 명확한 의사표시를 하는 경우에 한정합니다. 즉, 묵시적 갱신은 갱신 요구권을 행사하는 것으로 인정되지 않으며, 묵시적 갱신으로 여러 차례 계약이 갱신되었더라도 갱신 요구권은 사용할 수 있습니다. 갱신요구권으로 갱신된 계약을 해지하려는 경우에도, 묵시적 갱신과 마친가지로 언제든지 해지를 통보할 수 있으며, 3개월 후 효력이 발생합니다.

갱신 거절 사유

묵시적 갱신 및 갱신 요구권로 인한 갱신을 거절할 수 있는 사유에 대해 알아보겠습니다.

1. 두 달치 월세에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
2. 거짓말 또는 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 임대인과 임차인이 서로 합의하여 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인 동의 없이 주택을 전대한 경우
5. 임차한 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택이 멸실되어 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우
7. 재건축 등이 필요한 경우
8. 임대인이 실제 거주하려는 경우
9. 이 외의 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

위 사유에 해당할 경우, 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 위 사유 중 임대인이 실제 거주하려는 경우에 대해 많은 문제가 예상되었었습니다. 실거주를 한다고 갱신을 거절하였으나, 제3자에게 임대한 경우가 발생할 수 있기 때문입니다.

그래서 주택임대차보호법은 그로 인한 손해을 배상하도록 하고 있습니다.