도시를 벗어나 푸르는 하늘 아래 전원생활을 꿈꾸는 분들이 많습니다. 꿈을 이루기 위해 한적한 시골의 농지를 매수합니다. 하지만 농지는 다른 토지들에 비해 제한이 있습니다. 이번 포스팅에서는 농지 매매에 관한 제한사항에 대해 안내드리겠습니다.
농지
우선 제한이 있는 농지에 대해 정확히 알아보겠습니다. 농지법에 따른 농지의 지목은 전, 답, 과수원입니다. 그 외의 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물의 재배지로 이용되는 토지를 포함합니다. 즉, 밭과 논 그리고 과수원의 경우 매수에 일부 제한이 있습니다.
대체 왜 제한이 있는지 그 이유에 대해 살펴보겠습니다. 농지는 식량공급과 국토 보전의 기반으로 농업발전 및 국민경제 발전의 귀중한 자원으로 여겨집니다. 현재 해외의 전쟁 등으로 식량 물가가 치솟는다는 뉴스를 한 번쯤 들어보셨을 것입니다. 기술 발전 등으로 식량이 풍부해졌지만, 여전히 기본 식량 생산량은 상당히 중요한 부분입니다. 물가 등의 안전뿐만 아니라 더 나아가 식량안보를 책임지는 것이 농지인 셈입니다.
그렇다 보니 국가는 농지를 발전시키고 필요할 경우 규제와 조정을 통해 농지를 보호하는 것입니다.
농지 소유
그렇다면 농지의 매매는 어떻게 이루어질까요? 농지를 소유할 수 있는 자는 원칙적으로는 농업을 운영할 자, 즉 농업인에 한합니다. 다만, 일부 예외사항을 두고 있습니다. 예외사항 중 대부분의 경우는 주말농장등으로 운영 목적 및 농지전용허가 등을 받은 농지를 소유하는 경우입니다. 상속 또한 예외사항에 해당합니다.
각 사유마다 소유할 수 있는 면적 또한 차이가 있습니다. 상속의 경우에는 총 1만㎡이며, 주말 농장의 경우에는 1천㎡ 이내의 면적을 소유할 수 있습니다. 특히 주말농장의 경우에는 농업진흥구역에 위치한 농지는 포함되지 않으며, 세대 합산 면적으로 상한을 제한합니다. 단, 소유 상한을 초과하더라도 농지의 원래 목적인 농사를 짓도록 임대한다면 소유할 수는 있습니다.
농지의 소유 상한 및 제한 사항에 따라 거래가 이루어져야 하며, 이를 위반하거나 권유 등을 통해 중개하는 행위 역시 금지행위에 해당합니다. 5년 이하의 징역 또는 토지의 개별공시지가에 따른 토지가격 이하의 벌금에 처한다고 농지법에서 명시하고 있습니다.
농지취득자격증명
농지 소유 제한에 따라 농지를 취득하려면 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 취득이 가능한 자격을 명시하는 서류로 농지 소재지의 시장, 구천장, 읍장 또는 면장에게 발급을 요청할 수 있습니다. 발급을 위해서는 농업경영계획서 또는 주말, 체험 영농계획서를 작성하여야 합니다. 이에는 취득하는 농지의 면적, 운영하려는 방안, 이용 실태, 신청자의 직업과 영농경력 등이 포함됩니다. 신청 7일 이내에 결과가 나오며 농지위원회의 심의가 필요하거나, 농업경영계획서를 작성하지 않아도 되는 경우에 따라 기한이 상이할 수 있습니다.
소유권 이전등기를 신청하기 위해서는 농지취득자격증명을 첨부해야 합니다. 농지의 취득을 위해서는 반드시 선행되어야 하므로 매수 계획이 있는 분들이라면, 해당 조건에 맞도록 준비하셔야 합니다.
농지의 전용
소유 제한의 예외에 해당하는 농지전용허가란 무엇일까요? 전용이란 농지의 원래 목적인 농작물 경작 등의 용도에서 다른 용도로 전환하는 것을 의미합니다. 즉 농지를 농사가 아닌 다른 용도로 사용하시기 위해서는 허가가 필요합니다. 농어업인의 주택, 농축산업용 시설, 농수산물 유통 및 가공시설 등 다른 용도를 위해서는 전용절차가 선행되어야 합니다. 농지법 시행규칙에서 정하는 일정 규모 이하라면 신고대상에 포함됩니다.
농지전용허가를 받을 경우 농지보전부담금을 납부해야 합니다. 가장 최근에 공시된 해당 농지의 개별공시지가의 30%를 제곱미터당 금액으로 합니다. 제곱미터당 상한금액은 5만원이며, 상한 금액은 농림축산식품부령으로 정합니다. 허가를 신청한 날이 보통 부과기준일이며, 기한 내 납부하지 않으면 독촉장이 발급됩니다. 부담금을 체납하시면 가산금 및 중가산금이 추가로 부과될 수 있으므로 기한 내 납부하시기 바랍니다.
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