건축물의 외관이 다르듯이 건축물의 용도 또한 제각각입니다. 건축물의 용도는 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태로 묶어 분류한 것이라고 건축법에서 명시하고 있습니다. 이번 포스팅에서는 건축물의 용도의 종류와 용도 변경에 대해 안내드리겠습니다.
건축물의 용도
건축법 시행령 별표 1에 따른 건축물의 용도는 29가지로 나뉘며 다음과 같습니다.
| No | 용도 | No | 용도 | No | 용도 | No | 용도 | No | 용도 |
| 1 | 단독주택 | 7 | 판매시설 | 13 | 운동시설 | 19 | 위험물 처리시설 | 25 | 발전시설 |
| 2 | 공동주택 | 8 | 운수시설 | 14 | 업무시설 | 20 | 자동차 관련시설 | 26 | 묘지 관련시설 |
| 3 | 제1종근린생활시설 | 9 | 의료시설 | 15 | 숙박시설 | 21 | 동식물 관련시설 | 27 | 관광 휴게시설 |
| 4 | 제2종근린생활시설 | 10 | 교육연구시설 | 16 | 위락시설 | 22 | 자원 순환시설 | 28 | 장례시설 |
| 5 | 문화 및 집회시설 | 11 | 노유자시설 | 17 | 공장 | 23 | 교정/군사시설 | 29 | 야영장시설 |
| 6 | 종교시설 | 12 | 수련시설 | 18 | 창고시설 | 24 | 방송통신시설 | 건축법 제3조의 5관련 | |
종류별로 각 세분류로 건축물의 용도를 정하고 있습니다. 용도에 맞는 건축물을 건축하기 위해서는 앞선 포스팅에서 안내드린 용도지역의 확인이 우선되어야 합니다. 용도지역에 따른 제한이 없다면 용도가 각기 다른 건물이 서로에 방해가 되고 난개발이 될 수도 있습니다.
가장 우리 생활에 밀접한 용도에 대해서만 조금 더 알아보겠습니다. 다가구주택은 여러 가구가 함께 거주하지만 소유자가 1명이며 단독주택에 해당합니다. 요즘 뉴스에서 많이 보이면 다세대 주택, 즉 빌라는 공동주택에 해당하며 각 호실별로 소유합니다.
근린생활시설의 경우 반드시 필요한 시설은 제1종 근린생활시설에 해당합니다. 식료품점, 휴게음식점 등이 이에 해당하며, 바닥면적의 제한을 두고 있습니다. 제2종 근린생활시설은 인근 주민의 편의를 제공하는 시설로 일반음식점, 사진관 등이 해당합니다. 상가 임대 시 용도로 반드시 확인하셔야 하는 이유가 바로 용도 때문입니다. 영업 허가 등 행정상의 문제가 발생할 수 있으므로, 건축물대장 및 해당 관계부처의 확인을 거쳐 문제없는 임대를 진행하시길 바랍니다.
용도 변경
건축물의 용도도 토지의 지목변경과 같이 변경이 가능합니다. 토지와는 다르게 한 건축물에 용도를 복수로 신청할 수도 있습니다. 다만 용도변경을 진행하기 위해서는 변경하려는 용도가 건축기준에 맞아야 합니다. 예를 들면 대피시설을 갖추어야 하거나, 일정규모 이상의 엘리베이터를 설치해야 하는 등의 세부 기준에 적합해야 해당 용도로 변경이 가능합니다.
용도 변경은 진행하시기 위해서는 신고 대상인지, 허가 대상인지 먼저 확인하셔야 합니다. 건축물의 용도에 따라 아래처럼 9가지 시설군으로 정리할 수 있습니다.
| ↑ 허가 대상 ↑ |
자동차 관련 시설군 | ↓ 신고 대상 ↓ |
| 산업 등 시설군 | ||
| 전기통신시설군 | ||
| 문화집회시설군 | ||
| 영업시설군 | ||
| 교육 및 복지시설군 | ||
| 근린생활시설군 | ||
| 주거업무시설군 | ||
| 그 밖의 시설군 |
상위 시설군으로 용도 변경이 필요하실 경우에는 용도 변경 허가대상이며, 하위 시설군으로 변경이 필요하시면 신고 대상에 해당합니다. 또한 같은 시설군 내에서의 용도 변경이 필요하신 경우에는 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하시면 됩니다.
연남동의 한 주택의 예로 들어보겠습니다. 연남동 미로거리는 주택 등의 용도를 변경하여 젊은 층의 유입을 끌어올린 곳입니다. 주거업무시설군에 해당하는 주택을 근린생활시설군에 속하는 근린생활시설로 용도를 변경해야 하므로 허가 대상이 됩니다.
용도 변경의 신고의 경우, 몇 해전 기사로 접한 사례가 있습니다. 유명인이 제주의 창고를 주택으로 변경하였다는 기사입니다. 창고가 산업등의 시설군에 해당하면, 주택의 변경 시에는 용도 변경 신고 대상이 됩니다. 하지만 하위 시설 군이 그 밖의 시설군에 속하는 창고라면, 용도 변경 허가가 필요합니다.
즉, 용도 변경 시에는 현재 용도가 어느 시설군에 속하는지, 어떠한 시설군으로 변경할 것인지를 반드시 확인하시길 바랍니다.
주의점
용도 변경은 신청한다고 모두 변경이 되는 것은 아닙니다. 각 용도에 맞는 건축기준을 만족해야만 합니다. 주차장, 소방시설, 대피로 등 고려해야 하는 사항은 각 용도별로 다르기에 꼼꼼하게 살펴보셔야 합니다. 용도에 맞지 않게 사용하는 경우, 위반건축물로 지정되어 이행강제금 등의 불이익이 발생할 수도 있습니다. 이점 유념하시어 부동산 거래 시 건축물대장을 통해 반드시 용도를 확인하시길 바랍니다.
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